L’immobilier en loi Pinel

Le dispositif Pinel permet d’acquérir des logements neufs ou rénovés tous en bénéficiant d’une aide fiscale jusqu’à 21% du coût d’acquisition.

C’est une solution défiscalisante idéale si vous souhaitez vous constituer un patrimoine et/ou préparer votre retraite.

Elle vous demandera un effort d’épargne la première année mais relativement faible les années suivantes.

Principe

  •  Vous vous portez acquéreur d’un bien immobilier destiné à la location en résidence principale (selon la norme Pinel) sur une période définie : 6, 9 ou 12 ans.
  •  Vous bénéficiez en échange d’une réduction d’impôts jusqu’à 21% de la valeur d’acquisition du bien (valeur d’achat + frais d’acquisition).
  •  Les investissements Pinel étant plafonnés à 300 000 par an, la défiscalisation annuelle atteindra 6 000 €

 

La stratégie patrimoniale

Ce type d’investissement peut répondre à plusieurs objectifs :

  •  Vous constituer un patrimoine
  •  Préparer votre retraite
  •  Obtenir des revenus complémentaires
  •  Et en sus réduire vos impôts

L’achat d’un logement en loi Pinel ne constitue pas pour autant une stratégie patrimoniale à lui seul. Et c’est bien là l’erreur qui est le plus couramment faite et qui conduit à des déceptions de la part des investisseurs.

Il est important d’intégrer toutes les composantes du projet et d’anticiper la fin de l’avantage fiscal.

Fiscalité

Vous disposez d’une réduction fiscale que nous avons vu précédemment, mais vous disposez aussi de revenus fonciers et qui dit « revenus » dit « impôts ».

Les revenus issus de la location des biens sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous pourrez bien sur déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance…

L’avantage fiscal sera alors un peu raboté par cette imposition foncière mais le système reste néanmoins très intéressant.

Une simulation par un professionnel sera plus que nécessaire pour préparer votre investissement.

Sachez que les prix pratiqués chez les professionnels (Conseiller en Investissements Financiers) seront les mêmes que si vous passez par le promoteur en direct. Mais les professionnels vous accompagneront tous le long de votre projet. Il serait donc dommage de s’en priver !

 Exemple : Achat d’un appartement 150 000 €

  •  Réduction 1ère à 9ème année : 3 000 €/an
  •  Réduction 10ème à12ème année : 1 500 €/an

 

Durée

L’idéal est de s’engager pour 12 ans afin de maximiser l’avantage fiscal, vous pourrez ensuite décider de le vendre.

Quelque soit votre objectif de conservation ou de vente à la fin de l’avantage fiscal, il est toujours préférable de construire son projet sur un plus long terme. En effet, lorsque vous serez arrivé à la fin de votre avantage fiscal, est-ce que cela sera le « bon moment » pour vendre ?

Construisez votre projet de manière à pouvoir faire face à vos engagements une fois l’avantage fiscal épuisé.

Assurance meffre

 

Fiscalité lors de la revente

Lors de la revente, si vous obtenez une plus-value, celle-ci sera imposable au taux de 19% (avec abattement pour durée de détention) et soumise aux prélèvements sociaux.

Le choix du bien

On ne choisit pas un bien destiné à la location comme sa résidence principale. Enlevez ce côté affectif, vous n’allez pas vivre dans cet appartement et vos critères personnels ne sont pas ceux des locataires. Prenez en compte des critères factuels tel que le rendement, la capacité locative, la capacité de revente et donc le plan d’urbanisme.

Faites vous accompagner d’un professionnel qui vous guidera sur toutes les étapes du projet, du choix du bien en passant par la recherche  de financement, l’acte notarié, la livraison, la mise en location, jusqu’aux déclarations administratives (Impôts entres autres).

Norme Pinel : conditions d’application

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal de ce dispositif, il convient de respecter certaines conditions :

  •  Louer le logement nu au titre de résidence principale,
  •  A compter du 1er janvier 2015 peuvent être loués à des ascendants ou des descendants lorsque toutes les conditions sont remplies par ailleurs,
  •  L’investisseur doit s’engager à louer le logement nu pendant au moins 6, 9 ou 12 ans (option irrévocable),
  •  Le logement doit respecter les caractéristiques thermiques et énergétiques exigées par la législation en vigueur et doit être situé dans une zone éligible,
  •  Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter des plafonds fixés par décret. Le non-respect de l’une des conditions entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Exemple : en zone A plafond de ressources d’une personne seule 37 126€ et pour un couple 55 486€.

Nous sommes bien sûr à disposition pour vous aider

dans le choix de votre bien immobilier.

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